Пост редактируется по мере поступления информации применительно к "собственникам" самостроев.
Итак, кратко (на самом деле не очень) и просто (и тут, наверное, не очень) по самовольным постройкам (все относительно по верхам, поскольку не для рабочей странички это):
Идем к букварю (© судья Жуков) - Гражданскому кодексу РФ (текст доступен каждому желающему в сети Интернет, ссылки давать не буду на Консультант+ или Гарант):
1. Статья 222 ГК РФ.
Пункт 1 Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
То есть существует 3 случая, когда здание является самоволкой. Самый распространенный в Мск - строительство на земле, предоставленной для других целей (то есть разрешили поставить киоск, а гордый арендатор воздвиг недвижимость).
Пункт 2 Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
То есть если сооружение - самоволка, то можно хоть на Луну запрыгнуть, но право собственности не приобретешь. Самоволка по общему правилу не может находиться в собственности. Как это обходили в конце 90-х (регистрация права собственности как нечто обязательное и подтверждающее право на недвижимость возникла именно тогда) и 00-х? Бежали к регистратору (ФРС) и получали свидетельство (способы получения у всех варьировались). Юристы зарабатывали хорошие деньги на легализации таких проектов за счет того, что правильно подбирали комплекты документов и писали правильные пояснения о необходимости регистрации прав, а потом в суде (иногда по самострелу) показывали свидетельство и доказывали, что раз право собственности зарегистрировано, то самоволки уже и нет.
2. Этот способ "легализации" самостроя закончился в середине 00 - х - изменилась судебная практика. Окончательно она оформлена в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
На самом деле, как я написал выше, практика изменилась в году так 2006-07, но, скажем так, самый распространенный способ легализации самоволки официально утратил свою эффективность в 2010 году.
Что не мешает гордым обладателям самоволки трясти старыми (2000 - 2005) свидетельствами о госрегистрации права собственности. Некоторые "усиливали" свою защиту, перепродавая здания на свои конторки и утверждая, что теперь приобретатель-то добросовестный и даже очень.
3. В 2006 году прошло изменение ГК РФ в части самоволки и был полностью купирован для Москвы второй способ легализации самоволки - получение земли под зданием на правильное использование здания. Пункт 3 ГК РФ начал звучать следующим образом:
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
То есть теперь нужно было иметь в собственности землю, на которой построил самоволку, чтобы ее легализовать в "законную" собственность. И тут-то все и завертелось: в ЦАО, да и около метро в собственность землю не получить или смогли получить только единицы. В целом, по Мск крайне мало кто смог оформить землю в собственность, разве что крупные промпредприятия и т.д. Лужков вообще негативно относился к данном вопросу, где-то с 2009, наверное, сломалась практика, но не для всех, Собянин неохотно предоставлял ее.
В 2015 году пункт 3 еще раз изменили и теперь он звучит так:
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
При таких вводных рынок самостроев просто умирает.
4. Одновременно появился п.4 ст.222 ГК РФ:
Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки.
5. Ни для кого не секрет, что эти изменения прошли из-за московских проблем с самоволками. После "воцарения" Собянина он начал зачистку общественного пространства и инвестпроектов. Со временем руки дошли и до самостроев. По старой редакции ГК РФ снести их можно было только в судебном порядке. Соответственно, Правительство Москвы (Префектуры, как правило) пошло в суд с исками о СНОСЕ самоволок. Наши героические СМИ запалили 2 дела (я сам ничего бы не стал приводить в пример, если бы это не стало достоянием широкой публики), вот эти судебные акты:
1)
http://kad.arbitr.ru/…/A40-44702-2013_20140123_Reshenija%20…
2)
https://kad.arbitr.ru/…/A40-64810-2012_20140410_Reshenija%2…
В обоих случаях суды ПРИЗНАВАЛИ здания самовольной постройкой, но отказывали в иске в связи с истечением срока исковой давности. Отказ в иске по мотиву истечения срока исковой давности означает лишь то, что истец пришел в суд слишком поздно за защитой своих прав, и не означает, что ответчик прав или что истец прав.
А признание здания самовольной постройкой означает, что на нее право собственности не распространяется от слова совсем (см.п.2 ст.222 ГК РФ).
6. Право собственности на самовольную постройку можно признать ТОЛЬКО через иск по ст.222 ГК РФ, если такой иск заявлен по иному иному основанию, самоволка даже при его удовлетворении не перестает быть самоволкой (т.е. формально право собственности не возникает даже по решению суда).
7. Я не видел еще ни одного определения об обеспечительных мерах по запрету на снос. Та же Валентина-1 не получила обеспечилово и вообще прибежала в АСгМ 12.01.16, а не 09.12.15, то есть с опозданием в месяц, при некой шустроте они могли уже иметь постановление 9ААС по обеспечилову (на уровне АСгМ, как правило, отказывают).
https://kad.arbitr.ru/…/0b5f5dab-5d48-4f23-80cd-aaf3943d1b2f
Нашлось 2 дела, по которым "собственники" самостроев смогли обратиться в суд в 2015 году и даже получили обеспечительные меры. Однако, производство по обоим делам было прекращено до 08.02.2016 в связи с предъявлением иска с нарушением правил подведомственности.
Вот одно из дел:
https://kad.arbitr.ru/…/9c829f6a-9903-4862-bd24-7588447893b9
8. Перепроверил себя по комментариям классиков ГП. Собственно, для признания строения самовольной постройкой НЕ нужно решение суда. Решение суда нужно для признания права собственности на самоволку или для сноса ее, если не работает п.4 ст.222 ГК РФ.
9. И будет справедливым отметить один факт по ООО "Валентина 1":
Суд первой инстанции признал здание самоволкой и отказал в иске по мотиву срока исковой давности. Это все, что содержалось в мотивировке.
https://kad.arbitr.ru/…/A40-64810-2012_20140410_Reshenija%2…
9ААС же, оставив в силе решение суда 1 инстанции, пошел много дальше, написав в мотивировке, что суд первой инстанции правильно установил, что у ответчика ВОЗНИКЛО право собственности на строение. Но сравнение мотивировочных частей показывает что именно это суд первой инстанции и не устанавливал.
https://kad.arbitr.ru/…/A40-64810-2012_20140827_Postanovlen…
Поэтому хотел бы отметить непрофессионализм судебных представителей Мск (сохранение такой мотивировки - огромная ошибка с их стороны) и очень (даже слишком) профессиональные действия представителей Валентины (мотивировка в апелляционном постановлении шикарная).
Upd.:
10. По ЗАО "Альбатрос" суд все же установил, что строения не самострой.
https://kad.arbitr.ru/…/A40-135519-2013_20160120_Reshenija%…
С ЗАО "Альбатрос" сработало 2 фактора: 1) все здания были построены в 95-96 гг (это весомый аргумент, потому что тогда строили как угодно), 2) Москва не смогла доказать, что землю изначально (в 94-96) предоставили без права строительства недвижимости. С этим юрлицом будет очень интересный процесс.
Интерес к процессу подогревается еще и позицией Росреестра, который, основываясь на актах Правительства Москвы считает объект самостроем и даже выиграл первую инстанции в суде
https://kad.arbitr.ru/…/A40-88413-2015_20151130_Reshenija%2…. Более того, этот судебный акт тоже вступил в законную силу.
11. По еще одному "собственнику" снесенного самостроя ООО "МДИНА" суды двух инстанций признали, что объект самострой, но отказали в сносе в связи с истечением срока исковой давности
https://kad.arbitr.ru/…/A40-58425-2013_20151002_Postanovlen…
Аналогичная ситуация с ООО "Зодчий-98" (павильоны над метро Сухаревская)
http://kad.arbitr.ru/…/A40-145416-2010_20151008_Reshenija%2…
По ООО "Люмиа ЛТД" иск о сносе самостроя не предъявлялся - исковые требования были заявлены неверно
https://kad.arbitr.ru/…/794329d1-ffc8-44c0-954d-809724ea7f2e
12. Те, кто побежал оспаривать в АСгМ Постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 №829-ПП (
http://s.mos.ru/…/08.12.2015_64-02-2253_15_Sobyanin_S.S._Se…), зря потратили свое время и деньги: с момента поглощения Верховным судом Высшего арбитражного суда арбитражные суды (за исключением Суда по интеллектуальным правам) утратили права на рассмотрение споров о признании нормативных правовых актов не соответствующими закону.
13. Вот единственное дело, по которому правильно заявлены исковые требования в правильный суд и, что немаловажно, в 2015 году. Дело проиграно в первой инстанции, но это, безусловно, не финал:
http://www.mos-gorsud.ru/…/3a-0907_2015_-_Reshenie_v_okonch…
Именно благодаря этому делу Пирамиду на Тверской еще не снесли. Странно, что всего у 4 (!) "собственников" самостроев оказались юристы, способные правильно определить подведомственность спора. Да, первая инстанция была проиграна, но битва за права на недвижимость не окончена.
К слову, все остальные "собственники" самостроев сейчас находятся в подвешенном положении, поскольку, даже если они сейчас подадут свои иски правильно, крайне велики риски прекращения производства по их искам об оспаривании ППМ, если это решение вступит в силу.
![DarkWing [GB]](/images/comprofiler/tn2382_51222c06a955b.jpg)
